Compra y Venta de Inmuebles en Perú

Compra y Venta de Inmuebles en Perú

La economía de Perú ha podido mantenerse estable desde la década de los 90 y esto ha permitido a miles de peruanos llegar a la meta de comprar un inmueble.

Los pasos a seguir para adquirir un inmueble son distintos en cada país. Este artículo le muestra los procesos por los que tiene que pasar, los documentos requeridos y recomendaciones claves en Perú.

Lo primero que hay que tener claro es que un inmueble puede comprarse siendo nuevo, en planos o de segunda. Este factor es tan determinante como la ubicación para establecer el precio. En caso la adquisición sea de un inmueble de segunda, se debe pagar un impuesto llamado alcabala que normalmente es el 2% del valor de la vivienda.

Antes de comenzar cualquier proceso de compra de inmueble es sumamente importante revisar que esté inscrito en registros públicos. Además, se debe aproximar a la SUNARP y solicitar una copia literal donde mostrará cualquier problema que tenga el bien como cargas, hipoteca, embargo, multas o gravámenes. La SUNARP es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos que se encarga de inscribir y publicar contratos, derechos y titularidades. Ya revisado cada detalle del inmueble, tanto el comprador como el vendedor deben presentar la hoja resumen y predio urbano a una notaría. Estos dos documentos son otorgados por la municipalidad de cada distrito. Otro tramite que se debe realizar en la misma notaria es la minuta, que puede ser hecho tanto por la notaria como por un abogado propio. La minuta debe mostrar detalles de la compra y venta como el tipo de pago, la fecha de pago, el monto y la moneda.

El tipo de pago puede ser tanto diferido o en totalidad. El diferido consta de un pago llamado arras el cual representa el 10% del inmueble. Este pago se hace para separar el inmueble y se debe efectuar cuando se firma el borrador de la minuta. En caso el comprador se retracte, el vendedor no está obligado a devolver ese monto. Por otro lado, si el vendedor se retracta, el mismo debe devolverle el doble del monto al comprador. El resto del pago se hace cuando se firma la minuta oficial. Cuando la minuta esté firmada, la notaría envía la misma a registros públicos para que después de 15 días el bien aparezca a nombre del comprador en la SUNARP. Por último, una vez firmada la minuta por ambas partes, la entrega del bien debe ser efectuada.

Recomendaciones:

  • Registrar el inmueble en la SUNARP otorga seguridad jurídica.
  • Tener como mínimo el 10% del precio del inmueble ahorrado.
  • Cuidar historial crediticio.
  • Fijarse tanto en la Tasa Efectiva Anual como en la Tasa de Costo Efectivo Anual. Lo que importa al momento de solicitar un crédito hipotecario es la TCEA.
  • Negociar el tipo de cambio con los bancos al momento de solicitar el crédito hipotecario.

Vale la pena asegurar la propiedad de un patrimonio producto de mucho trabajo

Gastos:

Al momento de comprar un inmueble en Perú hay muchos otros gastos que hay que tomar en cuenta además del precio de la propiedad en sí. En la siguiente tabla se muestran los principales desembolsos. Estos datos son referenciales y pueden variar dependiendo de la ubicación en el país.

Descripción del gastoMonto aproximado en dólares americanos o porcentaje
Solicitud de documentación (impuestos, copia literal, CRI, copias simples o notariales)US$   70
Contrato de Arras10% del inmueble
Impuesto Alcabala2% del inmueble
Cuota inicialEntre 15% y 50%
Gastos para registro y en la notaríaUS$   850
Tasación de parte del bancoUS$   100

*CRI: Certificado Registral Inmobiliario 

Durante años, el sector inmobiliario en Perú no ha estado debidamente supervisado por el ministerio responsable o cualquier otra entidad pública. Sin embargo, existe la Asociación de Empresas Inmobiliarias el cual aporta en distinguir las inmobiliarias que trabajan con seriedad y las que no. Asimismo, un dato muy reciente fue dado por Luciano Barredo quien es gerente de Marketing del Grupo Navent, él afirma que el 60% de inquilinos en Perú aspiran en volver a negociar los montos de alquiler. Esto es debido al mal momento en la economía peruana el cual es la consecuencia de la incertidumbre política en el país. El sol peruano ha llegado a su máximo histórico en mayo del 2021, 1 dólar americano equivale a 3.92 soles.

Sin duda, el factor clave para establecer el precio de un inmueble es la ubicación. En el siguiente cuadro se muestra el precio del metro cuadrado en algunos distritos de la capital, Lima, y de otras ciudades conocidas a lo largo y ancho de Perú.

UbicaciónMonto aproximado en dólares americanos
Lima – Miraflores (Costa)US$   2000
Lima – Barranco (Costa)US$   2200
Lima – San Isidro (Costa)US$   2040
Lima – Surco (Costa)US$   1900
Cusco (Sierra)US$   1500
Piura (Costa)US$   1650
Iquitos (Selva)US$   700

Como se mencionó anteriormente, esta industria estaba en crecimiento en el país andino y se debe al buen momento económico que ha atravesado Perú en las últimas dos décadas. A pesar de las crisis políticas en los últimos años, Perú ha tenido un gran crecimiento del PBI, por encima de países como Chile, Brasil, Colombia y Ecuador. En el siguiente gráfico se muestra el crecimiento que se estaba dando en la compra y venta de inmuebles en Lima.

Finalmente, un dato interesante es el programa “Crédito Mi Vivienda”. Este es un programa creado para ayudar a miles de personas a cumplir el sueño de comprar su primera casa o departamento. Este consiste de un subsidio que da el Estado con bonos que van entre 6,400 soles (1684 USD) hasta 17,700 soles (4657 USD) dependiendo del precio del inmueble. Dentro de los requisitos para poder aplicar están no tener una vivienda propia, estar recién entrando a una vida laboral y calificar a través de una entidad financiera.

En conclusión, adquirir un inmueble en Perú puede ser sencillo si se toma la asesoría de un especialista. Es vital que toda propiedad esté inscrita en registros públicos por seguridad. Después de la fuerte caída del 2020, es muy probable que las compras vuelvan a aumentar debido a los buenos créditos hipotecarios ofrecidos por los bancos actualmente. Todo esto depende de la política en el país.

Mauricio Lira Orellana
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